但是政策不配套、融資渠道不暢、消費(fèi)觀點(diǎn)難以改變等因素，也讓不少人為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景捏一把汗?！耙苑筐B(yǎng)老”的金融創(chuàng)新理念提出8年來(lái)，依舊停留在理念階段，沒(méi)有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

　　看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，能否讓前來(lái)分羹的開(kāi)發(fā)商如愿以償？

　　“蛋糕”誘人

　　“我國(guó)已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國(guó)家，老齡化時(shí)代的到來(lái)將進(jìn)一步釋放養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛力?！?8日，在于文登舉辦的第二屆國(guó)際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、發(fā)展部研究室主任劉峰說(shuō)。

　　據(jù)了解，我國(guó)目前65歲以上的老齡人口已經(jīng)達(dá)1.13億人，占我國(guó)人口總數(shù)的8.47%。在劉峰看來(lái)，我國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)潛力巨大，該群體的支付能力比較強(qiáng)。

　　“據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)老年經(jīng)濟(jì)的潛力高達(dá)1萬(wàn)億元人民幣左右?！眲⒎褰榻B說(shuō)。

　　據(jù)分析，目前整個(gè)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約有4 萬(wàn)億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬(wàn)億元。另外，“十二五”規(guī)劃中對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的重視，也向市場(chǎng)釋放了積極的信號(hào)。

　　面對(duì)誘人的“蛋糕”，各行業(yè)都想分一杯羹。不少企業(yè)紛紛開(kāi)始開(kāi)發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，華潤(rùn)等幾大房產(chǎn)商也高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　文登峰會(huì)同日，住建部政策研究中心主任陳淮對(duì)此表示，如今養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好，把死后的錢(qián)挪到生前花的美國(guó)式養(yǎng)老模式，是養(yǎng)老地產(chǎn)的重要特點(diǎn)。

　　運(yùn)營(yíng)模式待探索

　　但是，通往養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)美麗前景的道路并不順暢，政策配套不完善、融資渠道缺乏、運(yùn)營(yíng)模式模糊等一系列不確定因素，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨不少難題。

　　面對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的市場(chǎng)潛力，中國(guó)房產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一提醒說(shuō)，休閑旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)項(xiàng)目有一個(gè)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問(wèn)題，還要考慮與老百姓的消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平相適應(yīng)。

　　朱中一透露，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)將專門(mén)成立老年住區(qū)委員會(huì)，這項(xiàng)工作在民政部批準(zhǔn)以后將正式啟動(dòng)。老年住區(qū)委員會(huì)是由從事老年住區(qū)研究、設(shè)計(jì)、投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的企業(yè)，金融、保險(xiǎn)、醫(yī)療等單位以及有關(guān)社會(huì)團(tuán)體人士自愿參加的非營(yíng)利性、全國(guó)性組織。通過(guò)政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，逐步構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐、基本服務(wù)與選擇性服務(wù)相結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)體系。

　　他表示，老年住區(qū)委員會(huì)成立后，還將組織有關(guān)大專院校、研究單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，共同就市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下老年住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、復(fù)合型老年住區(qū)的運(yùn)行模式等問(wèn)題進(jìn)行研究?！拔覀兲貏e想借鑒像美國(guó)等國(guó)家的預(yù)防養(yǎng)老、房屋置換等經(jīng)驗(yàn)?！敝熘幸徽f(shuō)。

　　“當(dāng)前各方都在積極探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式，為了推動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，一向保守的保險(xiǎn)業(yè)監(jiān)督管理部門(mén)也開(kāi)始允許壽險(xiǎn)公司收購(gòu)養(yǎng)老設(shè)施，這是好的開(kāi)端?！蓖顿Y基金管理公司董事長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，養(yǎng)老房也應(yīng)當(dāng)納入保障房系列，它也是保障“老有所養(yǎng)”的一個(gè)方式。

　　“以房養(yǎng)老”金融創(chuàng)新難產(chǎn)

　　在峰會(huì)上，孟曉蘇大力推介“反向住房抵押貸款”模式。據(jù)他介紹，在該制度安排下，老年人可將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房子的品質(zhì)和老年人的預(yù)期壽命進(jìn)行計(jì)算，每個(gè)月向老年人給付一定數(shù)額資金，終生源源不斷。同時(shí)，老年人可繼續(xù)居住該房屋，一直到當(dāng)事人終老，或者老人自愿搬到其他房子養(yǎng)老養(yǎng)生，該房子歸保險(xiǎn)公司拍賣?！斑@種模式在歐洲最早被稱為抵押房產(chǎn)領(lǐng)取年金，也就是以房養(yǎng)老。”孟曉蘇說(shuō)。

　　事實(shí)上，反向抵押貸款理念在2003年3月就得到了中央領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可，溫家寶總理曾批示了關(guān)于反向抵押貸款壽險(xiǎn)服務(wù)的建議稿。

　　孟曉蘇表示，我國(guó)老齡化的特點(diǎn)之一就是未富先老，“以房養(yǎng)老”反向住房抵押可以優(yōu)化人生資源配置。

　　但是，孟曉蘇的觀點(diǎn)并沒(méi)有得到部分保險(xiǎn)公司以及相關(guān)主管部門(mén)的認(rèn)同。據(jù)透露，最大的阻力是擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌。此外，中國(guó)的傳統(tǒng)思想很難改變，老年人更愿意將房產(chǎn)留給子女，反向住房抵押貸款市場(chǎng)還不成熟。